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　　25年我国房地产市场和投资整体持续面临调整压力。我们认为，短期来看，可以通过去库存和提振需求及信心来稳定市场，并通过支持和满足房企的合理融资需求来稳定投资。短期的政策手段要靠前使用，以防止市场失速下滑。中长期来看，需要引导房企主动转型，从提高投资开发增加值转向提高服务运营增加值，主动破局，寻找机会。同时，发展模式和制度要更新，一方面严格资金监管，从源头防范房企曾经出现的“锅盖盖不住锅子”的问题，另一方面，给企业和市场创造新的运作场景，在高质量发展的转型过程中，需要创新的政策和规则，松解地方政府和房地产的绑定关系。

　　房地产投资持续走弱，是受到土地投资与施工建安投资双双走弱的影响，而追其根本，投资走弱的症结在于开发商的资金压力较大。因此，目前稳住房地产投资的关键在于开发商资金。从开发商的资金来源看，目前销售回款和外部融资均走弱。而销售回款取决于整体房地产市场是否回暖、需求是否增长，这部分的资金压力需要等到市场复苏后自然化解。而外部融资在短期里可以通过一些政策手段来有效支持。针对于此，我们建议，重视解决主体的问题。具体措施可以考虑：1）支持房企合理融资与融资展期；2）建立开发商额度统筹管理制度；3）增加增信；4）设立中央纾困基金。

　　1）商品房销售：我们预计26年销售面积8.1亿平，同比-8%；销售均价9144元/平，同比-4%；销售金额7.4万亿元，同比-12%。26年成交量价整体呈现“前低后高”的态势。在无政策刺激及高基数的情况下，Q1销售量价将持续面临压力。Q1末或出现适当的政策调整，带动Q2销售量价降幅不再扩大，Q3、Q4政策效果或边际减弱，但由于低基数，数据层面量价的降幅或收窄。我们预计Q1~Q4销售面积增速为-13%、-8%、-6%、-5%；销售均价增速为-8%、-4%、-3%、-1%；销售金额增速为-20%、-11%、-9%、-6%。从结构上看，我们预计26年各线城市仍将“量缩价跌”，但一线基本见底。我们预计一线%；销售均价同比增速-2%/-3%/-7%。

　　2）开发投资：我们预计26年房地产开发投资6.9万亿元，同比-16%，较25年降幅收窄。一方面，在销售与融资的双重压力下，房企新开工意愿低迷，施工面积持续负增长，建安投资支撑较弱；另一方面，销售尚未出现可持续性实质回暖、前期拿地大幅减少，土地投资减少也对投资造成了拖累。不过，施工建安投资的拖累在缓解（26年预计同比-16%，降幅收窄6pct），但土地投资的拖累仍在扩大（26年预计同比-16%，降幅扩大8pct）。我们预计Q1~Q4的房地产投资增速分别为-20%、-17%、-16%、-10%。

　　房地产板块投资上，2026年一季度末或出现“政策拐点”，四季度可能出现“基本面拐点”。当前房地产市场主要矛盾已经从“成交量萎缩”转变为“价格持续下跌”，尤其是二手房价格。然而，二手房市场的下行也进一步影响了新房市场的成交量。整体流动性萎缩，需求走弱传导至开发商的投资不振，进而拖累经济。2026年作为“十五五”的开局，并且在中央经济工作会议“推动投资止跌回稳”的目标下，我们预计房地产市场将有所好转。全年来看，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点”。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。

　　2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较2025年有所收窄。仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险。当前防范地产及相关风险仍是首位。我们认为，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。从投资主线年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。